SCPI : un placement immobilier accessible et rentable
L’investissement immobilier est un placement prisé par de nombreux épargnants, mais il peut aussi présenter des contraintes et des risques. Pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine sans avoir à gérer directement des biens immobiliers, il existe une solution : les SCPI. Qu’est-ce qu’une SCPI ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Comment y investir ? Nous vous proposons de faire le point sur ce type de placement.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI est une société civile de placement immobilier qui investit dans différents biens immobiliers, grâce à l’apport en investissement des souscripteurs de parts, et qui reverse à ces derniers, en contrepartie de leur souscription, des dividendes sous forme de revenus fonciers.
Il existe deux types de SCPI :
– Les SCPI d’entreprise, qui acquièrent et gèrent des immeubles à usage commercial (bureaux, commerces, entrepôts…).
– Les SCPI d’habitation, qui acquièrent et gèrent des immeubles à usage d’habitation (logements, résidences étudiantes, résidences seniors…).
Les SCPI peuvent être à capital fixe ou à capital variable. Les SCPI à capital fixe ont un nombre de parts limité et déterminé à l’avance. Les souscriptions et les reventes se font sur le marché secondaire. Les SCPI à capital variable sont ouvertes à la souscription et à la revente en permanence. Le nombre de parts varie en fonction de la demande.
Public cible des SCPI
Les SCPI sont accessibles à tout type d’investisseur souhaitant placer une partie de leur capital et bénéficier de revenus complémentaires. Par ailleurs, le faible montant de la mise de départ (en moyenne 200 € la part, avec un minimum moyen de 10 parts), permet aux SCPI de démocratiser l’investissement immobilier. Concrètement, avec 10 000 € vous pouvez devenir propriétaire d’une quote-part d’un bien immobilier et percevoir des revenus fonciers.
Les avantages d’un investissement en SCPI
– La diversification du patrimoine : la société de gestion qui gère la SCPI va investir dans de multiples biens immobiliers, ce qui permet de répartir les risques sur plusieurs secteurs d’activité et plusieurs localisations géographiques. Certaines SCPI investissent même à l’étranger, ce qui offre une exposition à des marchés immobiliers dynamiques et une diversification fiscale.
– La mutualisation des charges : la société de gestion s’occupe de toutes les démarches liées à la gestion locative (recherche des locataires, perception des loyers, entretien des biens, travaux…). Les charges sont réparties entre tous les associés au prorata de leurs parts. L’investisseur n’a pas à se soucier des contraintes liées à la détention d’un bien immobilier en direct.
– La régularité des revenus : la société de gestion verse aux associés des dividendes trimestriels ou mensuels, en fonction des loyers perçus. Le rendement moyen des SCPI en 2021 a été de 4,18% selon l’ASPIM, ( ce qui est nettement supérieur au rendement moyen des placements sans risque comme le livret A ou le fonds euros.
– L’effet de levier : les fonds investis par les souscripteurs étant investis dans des biens immobiliers, les SCPI peuvent être financées à crédit, via un prêt immobilier ou un prêt à la consommation. Cela permet d’augmenter le montant de l’investissement et de bénéficier d’un taux d’intérêt bas. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus, ce qui réduit la fiscalité.
– La réduction d’impôts : certaines SCPI ouvrent droit à des avantages fiscaux, comme les SCPI Pinel, qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de location sur une durée minimale, ou les SCPI Malraux, qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de travaux de rénovation dans des immeubles situés dans des zones protégées.
Les limites d’un investissement en SCPI
L’investissement en SCPI comporte aussi des limites qu’il faut connaître avant de se lancer :
– L’absence de garantie en capital : la valeur des parts de SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la demande des investisseurs. Il n’existe pas de garantie de revente ni de reprise des parts par la société de gestion. Il faut donc s’assurer de rester investi sur un horizon moyen-long terme (8 à 10 ans minimum) pour amortir les frais et lisser les aléas.
– La faible liquidité : la revente des parts de SCPI peut prendre du temps, en fonction de l’offre et de la demande. Les SCPI à capital variable offrent une meilleure liquidité que les SCPI à capital fixe, mais elles ne garantissent pas le rachat des parts à tout moment. Il faut donc considérer l’investissement en SCPI comme un placement peu liquide, qui ne permet pas de disposer rapidement de son capital en cas de besoin.
– La fiscalité des revenus : les dividendes versés par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, selon le régime réel ou le régime micro-foncier. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Le taux marginal d’imposition peut donc être élevé pour les contribuables fortement imposés. Il existe toutefois des solutions pour optimiser la fiscalité, comme l’investissement via une assurance-vie ou une société civile immobilière (SCI).
Comment investir en SCPI ?
Pour investir en SCPI, il faut suivre plusieurs étapes :
– Définir son profil et ses objectifs : il faut se poser les bonnes questions sur sa situation personnelle, financière et fiscale, sa capacité d’épargne, son horizon de placement, son aversion au risque, ses besoins de revenus complémentaires, etc.
– Choisir les SCPI adaptées : il faut comparer les caractéristiques des différentes SCPI disponibles sur le marché, comme le type de biens immobiliers, la localisation géographique, la capitalisation, le prix de la part, le taux d’occupation financier, le rendement, la performance historique, les frais de gestion, etc. Il faut également diversifier son portefeuille en sélectionnant plusieurs SCPI complémentaires.
– Déclarer ses revenus : il faut déclarer les dividendes perçus par les SCPI dans sa déclaration annuelle d’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut également déclarer la valeur des parts détenues dans son patrimoine imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), si le seuil est dépassé.
Conclusion
Les SCPI sont donc une alternative intéressante pour investir dans l’immobilier sans les contraintes liées à la gestion locative. Elles offrent une diversification du patrimoine, des revenus réguliers et potentiellement une réduction d’impôts. Toutefois, elles comportent aussi des risques, notamment liés à la variation du capital, à la liquidité des parts ou à la fiscalité des revenus. Il est donc important de bien se renseigner avant d’investir et de choisir les SCPI adaptées à son profil et à ses objectifs.
